全国多地房贷利率一再上浮 调控政策将持续发挥作用

上周，针对北京地区多家银行相继上调首套房贷款利率，中国人民银行营业管理部明确表态“积极支持”，引发社会广泛关注。人行营管部称，房贷利率调整是银行在北京市严格实施房地产市场调控、市场利率整体上扬的背景下，根据市场资金水平变化、自身资产负债管理需要所采取的自主行为，符合政策要求和导向。

不仅北京如此。通过调查采访，记者发现，近期在全国各地主要城市，也出现了新一轮的房贷利率上浮现象。

那么，房贷利率的调整是通过何种机制来引导楼市发展的？在调控过程中，又应该如何避免伤害刚需性购房需求？带着这些问题，记者近日对有关银行机构及市场相关人士进行了采访。

利率上浮已不是新闻

“从9月14日开始，还没有进行网签的就需要按照新的利率执行。”一位房地产中介人员向记者表示。通过采访，记者发现，从9月14日起，工、农、中、建四家大型银行的首套房贷□低利率已经全部在基准利率基础上上浮5%。同时，民生、广发等多家股份制银行的首套房贷利率上浮幅度更大，均在基准利率基础上上浮10%。

但对于首套购房者来说，贷款利率的上涨并不是□大的问题，更为重要的是在多长时间之内能获得贷款。在采访过程中，多家中介机构均向记者表示，目前各家银行的审批时间都不好估算，等待数月而仍未获得贷款的购房者大有人在。此外，银行对于审批的要求也日趋严格。纵观全国，房贷利率上调早已不再是“新”闻。而与利率上浮所释放的紧缩信号同步的，是获得房贷难度的增加。融360□新发布的数据显示，8月份，全国首套房贷款平均利率为5.12%，相当于基准利率的1.04倍，环比上升了2.47%，连续8个月上升；比去年8月份的4.44%，上升了15.35%。广州、深圳、南京、杭州、厦门等众多一、二线城市的房贷利率均在近期内有所上调。

某厦门银行业人士告诉记者，今年以来，厦门市已经三次提高利率，一些银行已经在本月或更早时候停止发放个人房贷。同样，昆明等西部内陆城市也在近期经历了一波利率上调。某大型银行西部地区分行人士介绍，总行今年对房贷新增额度卡得很紧，一般当月额度在上旬就已放完，后续申请只能排队等额度。“很多楼盘开盘后都在等放款，有些要等上半年。”

房贷规模明显下降

银监会数据显示，今年上半年，新增个人住房按揭贷款占新增各项贷款比重为25.1%，比去年全年降低了10.9个百分点，比去年下半年的高峰期降低了19.9个百分点。据工行行长谷澍介绍，工行新增个人住房贷款中，一、二线城市和三、四线城市的比例大概在1∶1左右；16个热点城市的新发放个人住房贷款，在个人住房贷款中的占比较去年年底降低了13个百分点。

上市银行半年报数据也显示，今年上半年，26家上市银行(含H股邮储银行)的个人住房按揭贷款新增19123.21亿元，在全部新增信贷规模中占35.84%，相比去年15家A股上市银行20029.03亿元的总规模和46.58%的占比下降明显。同时，相比去年上半年高达91.43%的比例，今年新增个人贷款中住房按揭贷款占比仅为51.40%。可见，在国家加大房地产市场调控、引导金融服务实体经济的背景下，房贷狂飙的情况已有所回落。在这种大背景下，房贷利率的上调成为调控房地产的抓手，并不令人意外。

此外，市场因素也影响了房贷利率。有业内人士认为，今年的同业业务紧缩和储蓄业务受挫，增加了银行的资金成本。人行营管部有关人士表示，2017年3月以来，北京市出台了一系列房地产市场调控政策措施并取得了初步成效，银行作为房地产信贷政策的执行主体，主动配合房地产市场调控工作，通过提高个人住房贷款利率抑制需求过度增长，有利于进一步巩固北京市房地产调控所取得的成效。

降价与刚需并行不悖

利率的上涨会对房价产生何种导向？有分析认为，购房者的资金成本持续上升，已经逐渐完成了从量变到质变的过程，贷款的压力越来越大。目前，市场成交已经全面降温，降价开始出现。值得注意的是，在国家统计局□新公布的8月份全国70个大中城市的房价变动情况中，□出现“下降或持平”。从当前一线城市房价指数的增幅来看，这是自2015年3月以来□出现的房价环比下跌。

这也说明，自今年3月起全国各地密集出台的房产调控政策逐渐显效。近期，国家统计局也公开表示，因地制宜、因城施策的房地产调控政策在持续发挥作用。业内人士预计，如果房价逐渐出现调整，各家银行后续将继续收紧房地产的额度、提高房地产贷款的价格。

但是，面对房贷利率的上涨，准备购买首套房的刚需群体显然开心不起来。来到北京工作、准备买房的小江正在为涨价的房贷发愁。在此轮利率上浮以后，经测算，她的还款总额多了近20万元。对此，中国社科院金融研究所银行研究室主任曾刚表示，即便是首套房也得按照市场化原则定价，在金融去杠杆、资金面相对紧张的背景下，首套房贷款利率上升是必然结果。“个人住房按揭贷款尽管风险较低，但收益水平不高，因此银行适度减少房贷方面的投入，对实体企业来说是件好事。”

有专家认为，目前，对刚需购房者的保障主要体现在贷款规模的供给上。收紧住房信贷政策在抑制投资性和投机性需求的同时，对刚性需求和改善性需求会产生一定的影响。“对于热点城市居民合理的购房需求，尤其是购买首套住房，应在差别化住房信贷政策方面予以支持。”专家表示，对于首套房在房贷额度上优先予以保证的同时，监管机构也应给予差别化监管，在考核方面采取一定差别化措施，帮助购房主体控制购房杠杆率。