唐荣

5月3日，郴州汽车总站正式搬迁，它来了，立志打造出一张郴州城市新综合体的新名片。它，时尚高端；它，充满自信；它，实力雄厚；它，行业□端……它来了，你准备好了吗？准备接受体验城市新综合体的现代化，准备畅享生活、工作、娱乐一条龙服务吗？它，就是湖南友谊阿波罗集团进驻郴州的第二力作——友阿国际广场。

八年前，友阿集团旗下的友谊中□落户郴州，给了我们郴州市民一个生动具体的招牌形象，但是对于八年后的这一力作，网友们还是心存疑问的。 现针对友阿国际广场的规划、设计、招商、运营、管理等问题，记者采访了郴州友谊阿波罗商业投资股份有限公司营销总监唐荣。

一、 请唐总介绍一下友阿国际广场的情况？

唐总：友阿国际广场占地面积约60亩，总建筑面积30万平米，邀请国内外□规划设计公司设计。项目分为四部分，由国际名品购物□（主力店）、时尚潮流商业街、铂金公寓、湖景豪宅为一体的多功能、现代化、综合性的城市多维空间组成，整体采用世界上□先进的地产开发模式，打造成郴州□具□□□级的城市综合体。

项目建成营业后，将以先进的定位、科学的经营管理，汇集世界一线品牌，力推“□”消费和“体验式”购物，为消费者带来全新的消费概念和生活方式，必将为郴州打造又一个全新的商业□，推动郴州城市的商业发展层级乃□改变城市的商业格局。

二、你们为什么再次选择在郴州投资？

唐总：主要有几个方面的因素，一是郴州目前的商业层级与强大的消费需求不相匹配，郴州的商业急需在业态、档次、定位、结构上进行升级。友谊阿波罗2005年进入郴州开发友谊中□已有八年的时间，对郴州商业有着充分的认知和了解以及对郴州消费人群也非常的熟悉。目前郴州商业仍然处于初级阶段，整体档次低、业态重复率高，配套的餐饮、文化、休闲、娱乐跟不上，与郴州强大的消费后劲和现有商业需求矛盾越来越激化！尤其是近几年，在郴州市委市政府的正确领导下，经济得到了飞速发展，郴州目前的商业格局已经远远落后于城市发展要求，其中关键问题在于“郴州核心——北湖商圈没有一个能满足城市需求的高品质购物□”！

二是随着汽车总站的搬迁，为郴州打造一个世界级的城市综合体提供了一块□无仅有的商业□。从所周知，任何一个城市□有影响力的购物□和城市综合体无不都处在城市□的核心干道交汇处，具有□好的交通便达性和展示性，比如北京新光天地、广州天河城、深圳万象城。原汽车总站地块一直以来占据了郴州□□，国庆北路与同心路交汇处，处于北湖商圈□为核心的位置，同时□占北湖公园的□排，拥有得天□厚的交通优势以及其他任何项目都无法比拟的占位优势和景观优势，具备□好的□效应和聚财效应。

三是郴州需要一座世界级的城市综合体，这不仅仅是市委市政府的意愿，更是郴州市人民的心愿。如果郴州城市□拥有一个国际级、大规模、优规划、高品质、重运营、精环境的购物□，不但能激活区域消费能量，更将成为郴州经济发展的推手，成为郴州市民来消费的□购物天堂。凭借着友谊阿波罗进入郴州多年的时间，一直以来都在承担着带动郴州城市商业升级、提升郴州形象、完善城市配套的责任与义务。所以友谊阿波罗再一次选择郴州，再一次承担着郴州城市商业升级的责任与义务，这不仅仅是友谊阿波罗的意愿，也是郴州市委市政府的意愿，更是郴州人民的意愿。

三、请问友阿的实力？目前经营的状况？

唐总：友阿的整体实力是湖南其他任何零售企业都无法比拟的。公司于2009年在深交所上市，股票代码002277，一直以来都占据长沙百货零售市场的半壁江山，旗下拥有包括“友谊”、“阿波罗”、“友阿春天”、“友阿百货”、“友阿奥特莱斯”等多个□商业品牌，在湖南和郴州已拥有□广泛的客户基础和□高的市场知名度，公司核管理团队,从事于零售达40多年，具有丰富的管理经验。公司资金实力也是非常雄厚，每年的利润额稳居湖南零售企业□位，成为全国□赚钱的商业公司之一。并且拥有湖南□大的小额贷款公司和投资担保公司，还参股长沙银行和资兴浦发村镇银行。我们郴州项目公司注册资金就达到6个亿，是郴州□一个不需要贷一分钱款进行开发的房地产公司。

公司目前的经营非常的稳健，友阿一直以来的发展理念，就是不求□快，只求□稳，公司□近几年不管是营业收入，还是营业利润都保持在30%的增长，在全国的零售企业中是非常少见的。公司的发展战略也是坚持“在长沙稳扎稳打，积极向市州推进”的战略，一是改造和提升长沙现有的门店，二是加快在市州的布局，通过详实、准确的市调之后，一有机会将会通过再建、合作的形式开发大型购物□和城市综合体，扩大全省的版图。

四、听说你们的设计方案改了几次，现在是怎么规划的？

唐总：那就不只几次，项目的规划从10年就开始，历时三年的时间，可以说是改了无数次，因为我们本身就是商业公司，对商业的要素非常的熟悉，知道要具备什么条件，达到什么要求，比如形象昭示性、动线组织、内部空间、购物环境该如何去规划和设计，先规划好，再动工建设，而不像其他开发公司，先建设，后招商，再改规划，我们的整体规划设计同时邀请了多家国内外□规划设计公司规划和设计，通过不同的规划方案进行论证和比选，争取达到□为科学合理的规划，□大限度的保证整个项目的长远经营和发展，所以现在我们的规划可以说整个湖南都没有如此优秀的规划。

现在我们的规划主要项目分为四个部分，由国际名品购物□、时尚潮流商业街、铂金公寓、湖景豪宅为一体的多功能、现代化、综合性的城市多维空间组成，整体采用世界上□先进的规划设计理念和地产开发模式，将打造成郴州□□级、□具□的城市综合体。

五、您觉得商业做得成功需要那些条件？友阿国际广场有那些优势？

唐总：任何商业的成功开发和运营，不单纯只靠某个因素所决定，而是多个因素决定，比如地段好，这只是前提，但规划落后，经营管理不善，也同样也难以成功。我就针对我们项目的优势大致的分析下，整个商业的建筑形态、内部空间、动线设计整体规划可媲美北京、上海、广州、深圳等国际化大都市的商业配套, 优势太多，我这里就简短的说几点：

一是地段，地段是商业地产中开发过程中核心的要素，是商业成功的前提，我们项目位于原汽车总站，国庆北路与同心路交汇处，北湖商圈的核心，南边就是公司旗下的友谊中□、步行街、苏宁电器，北边就是北湖市场、金阳市场、马家坪市场等，占据了□聚人气的位置和商业气氛□浓的地方。

二是商业规模，体量不是越大越好，一定要符合城市的消费需求，商业体量一定要合理适当，我们项目的商业体量11万平方左右，友阿在郴州拥有较高的市场知名度及顾客基础，以及强大的招商实力和丰富的运营管理能力，11万方的商业完全可以很好的运营和管理。

三是形象昭示性，我们项目采取“椭圆形主力店+L形商业街”的特色形式，建筑外立面与造型美观大气，形象和档次高，与一般的结构造型有所差异化，会引起强烈的关注和吸引力。

四是动线设计，是规划中一个核心的要素，我们项目的动线可以说是做到了极致，采用目前□为流畅的L型单一主线设计，空间感强，所有店面都在动线两边，都在人流的范围内。另外，形式也是非常的丰富，采取观光梯、扶梯、垂直梯、台阶、楼梯相结合的形式，很好的带动了各个楼层之间的人流互动。

五是内部的空间结构和购物环境，现在的消费者越来越注重这方面，我们项目商业空间运用弧线设计，商业的空间感强；商业街街采取开敞式设计，过道达到十几米宽，并设置了多个中空，□部采取玻璃天幕，使其公共空间充满阳光，非常宽敞明亮，通风效果好。

六是运营管理，前期开发只是商业地产的一部分，后期的运营管理才是商业成功的核心，商业地产开发的企业数不胜数，但商业运营的企业却□，友阿在市场的品牌影响力，市场知名度，强大的招商资源，丰富的管理经验是湖南是其他零售企业是无可比拟的，这也是友阿的核心竞争力。

六、现在北湖商圈有几个大的商业项目在同时启动，您是怎么看待的？

唐总：是的，从去年下半年开始，郴州北湖商圈确实一下子增加了几个商业综合体项目，并都是大项目。我觉得这是好事，这充分显示了北湖商圈作为郴州市商业的龙头地位无可撼动，同时几个大的综合体的进驻，必然将北湖商圈老的商业格局重新升级换代。每座城市都需要一个带领步入国际化的商业□，象诞生于1986年法国巴黎的拉德芳斯，发展于纽约之心脏的曼哈顿及东京核心区的六本木，再到广州的天河广场、长沙的五一广场，他们就是因为荟萃了众多的知名商家而成为了城市的一张名片和不可或缺的引擎，是城市发展水平的重要标志之一，具备□好的□效应和聚财效应。

所以，我认为北湖商圈的几大综合体进驻，不是谁吃掉谁的问题，而是优势互补，共存共荣，共同把北湖商圈做得更大更强。

七、你们是怎样进行商业定位的？现在有那些业态准备进驻？你们以后将怎样进行经营和管理？

唐总：我们项目整体的商业部分采用的是国际名品购物□与时尚潮流商业街的定位形式，主力店定位为中高端，汇聚国际一线品牌，国际零售、高端餐饮、世界美食、星级影院、娱乐KTV等高端业态。商业街定位为时尚潮流人士的购物领地，汇聚时尚商品、潮流数码、儿童乐园、趣味电玩、特色餐饮、休闲娱乐、美容美体等特色业态。整体业态包罗万象、应有尽有，以体验明星购物之旅为主题，打造多功能、时间消费型的时尚生活方式、休闲购物消费场所。

目前确定的商家有世界零售业□品牌沃尔玛超市，温莎KTV，星巴克咖啡，金牛角王中西餐厅，徐记海鲜，桂林人餐饮，巴西烧烤等知名品牌商家。当然主力百货店是我们友谊阿波罗自己经营。

项目整体商业经营管理将会会由友谊阿波罗来统一经营管理，采用“五统一”的方式，即统一规划、统一招商、统一推广、统一经营、统一管理。

八、你们住宅和公寓的户型设计有什么特点？

唐总：郴州的地理环境决定了郴州是一个多山少水的城市，水对于郴州人民来说，显得尤其珍贵，而我们项目是处于北湖公园□排，我们的想法就是一定要将北湖公园的水融入到我们的项目当中，所以我们的住宅和公寓都是坐北朝南，直面北湖公园，前观北湖公园、后靠刘仙岭，在郴州是□无仅有的，雄踞风水□，稀缺□冠□全城。户型面积是从60-140㎡之间，选择空间较大。另外就是世界上的豪宅无不择水而建，水岸物业□无不□占鳌头。不管是广州还是长沙，江景房是城市□□大的住宅。特别是汽车总站搬迁后，还城市以宁静，以后住家会很安静。

我们项目的铂金公寓，是郴州□的临湖公寓，填补郴州高端公寓的市场空白，集投资、居住、商务、办公于一体。户型面积在40㎡左右，整体规划从客户的喜好、品位出发，邀请国际美学设计团队精心研制，从硬件、软件服务、商务配套等各个方面都充分为客户考虑，为客户量身打造，它不仅是理想、舒适的居住之所，也是成功人士身份与地位的象征，还可以随时随地享受购物的乐趣。

九、外界都盛传以后你们的价位会很高，是这样的吗？

唐总：说明市场对我们项目的预期还是蛮高的。虽然我们项目占据了郴州□繁华的地段，□好的景观资源，□周全的城市配套，但我们的价位将充分尊重市场规律，与市场上临近的项目价位相差不大，甚□优惠幅度还更大。这主要是因为我们公司是以商业经营为主导，房地产只是我们的副业。公司的发展主要□放在后期的商业运营上，而不像一般的房地产开发商，主要依靠开发销售赚取利润用于公司的开展，尽量的把价位拉高出售。