吴炤宇

摘要：广东御璟品牌进入郴州十年，即郴州振鹏地产在郴州十年铸就房地产辉煌历史，开发项目有御璟城市花园、御璟华庭、御璟水郡等项目。2011年1月 ，郴州楼盘新秀——御璟华庭盛大开盘，在开盘初期，御璟华庭就以优质的学区、□佳的地段、优美的环境赢得了众多购房者的青睐。振鹏地产所打造的御璟华庭不仅为郴州地产注入了活力，对郴州人民的生活品质有本质上的影响。去年房地产市场冷落低迷，政府限价、成交下降 、业绩下滑、资金紧张等等关于房地产的话题却是被人们谈论的热火朝天。那么，房地产现在到底处于一个怎样的阶段 、未来楼市的走势如何、对郴州楼市会有哪些影响？刚需买房应该买什么样的房子实现增值或保值？带着一系列疑问，我们请到了御璟地产营销总监吴总，一起就近期的楼市问题做一些了解。

郴州易房网/新网房产：您好，我们是郴州易房网/新网房产的编辑记者，很高兴能对您进行专访，首先跟我们易房网网友介绍一下自己吧。

振鹏地产吴总：各位朋友们大家好，我是吴炤宇，2005年随振鹏地产来到郴州，到今天已经有十年，现任【御璟城市花园】四期水郡和【御璟华庭】两个项目的营销总监。

郴州易房网/新网房产：御璟品牌进驻郴州十周年，您也在郴州足足扎根了十年！您成功运营的【御璟城市花园】、御璟华庭、御璟水郡等项目，在郴州都算得上是高档小区或别墅项目，您作为郴州房地产行业的成功名人，您能跟我们分享您成功的经验吗？

振鹏地产吴总：主持人见笑了，我并不是什么名人，不过我们所做的项目确实都还比较成功。在2010年之前，不论品质还是价格，御璟城市花园都一直是郴州房地产业界的标杆，假如要写郴州房地产十年志，作为郴州□高端别墅社区的【御璟城市花园】一定是绕不过去的。

这几年我们□打造的御璟水郡和御璟华庭项目在市场行情不看好的情况下，一直没太大的销售压力，这跟我们的精准定位和根据市场需求来开发产品有关，在建设之初就要充分为购房者考虑，如果说有什么经验，那就是在不同地段建不同的产品满足不同人群的需求，还有一点就是：我们的营销策划团队与开发商隶属于同一个集团公司，是全程营销代理，从拿地就开始跟进各项工作，与开发商的沟通与互动很充分，这一点可能是其它代理公司很难做到的。

郴州易房网/新网房产：非常感谢吴总跟我们分享成功的宝贵经验，吴总真是谦逊有佳。每个人的成功都有自己□的道路，根据您的经验，您怎么看2015年郴州房地产的现状？您觉得今年的整体市场走势如何？有何期待？

振鹏地产吴总：现在已进入4月，2015年的一季度可以说已经过完了，但我相信这一个季度，各个楼盘营销□的日子可能都不太好过，即使中间有个春节在，大家都在打回乡置业的牌，但估计成绩是不理想的。现在是整个市场环境太复杂，大家都在等，都在观望。不知道其它项目怎么样，近半年来，到我们项目来买房子的，投资的几乎没有，基本都是钢需自住，这跟前几年的市场状况，已经完全不一样了。

2015年接下来的情况，我不认为会有多大的变化，在政府层面，虽然在各项政策上有所放松，偏向“支持”和“促进”，但又在另一方面推行一些政策，比如不动产登记，虽然这一政策并非针对打压房地产，但对却实实在在地打击了投资客。

再看本地的现实情况，各楼盘的存货量随着工程进度会继续增加，销售速度可能会比较缓慢，这时候市场的价格会有些波动，因为有些楼盘资金压力大，难免要通过各种形式的降价促销来吸引和获得客户，但总体来说应该不会出现房价大范围和大幅度的下降。

关于现在频频出现的疑似价格战，我认为各个项目把价格作为武器来使用也是不得已为之。而且，大家应该已经注意到了，在价格方面，不论你做多大的让步，购房者都是不会满意的，因为没有人能把价格拉回十年前，哪怕是五年前去，而消费者的心理价位其实一直停留在那里。所以，我们应该把目光从价格上移开，认真想一想，我们能给客户什么样的服务和附加值，我相信，当我们切切实实地为客户着想了，成交也就是自自然然的事情了。

郴州易房网/新网房产：谢谢吴总对郴州房地产市场如此细致、精准的剖析，那您公司的御璟华庭项目的住宅和商业部分在市场上的优势能跟我们简单介绍一下吗？

振鹏地产吴总：若说【御璟华庭】的优势，其实用两个字就可以概括了，那就是：地段！我们不是□□，但我们离繁华不远，是真正的闹中取静的市□。住宅还一个优势就是我们的面积大小适中，而且户型设计合理，得房率高，很实用，装修的改动很小，所以，看过我们房子的人，基本都很满意。

我们的商铺，现在还没有正式的推出，只接受登记和认筹，除了地段这一明显优势外，我们是□立铺，不是商场铺，相对来说，投资的风险比较小，这批商铺的面积也不大，在35-104㎡之间，总价不会很高，在这个地段，买了就可以收租，以租养贷，没有什么后续的投入和压力。

郴州易房网/新网房产：据说，御景六期即将面世！选址就在王仙岭风水□，您能用简单的话语为大家说一下这个项目的亮点吗？

振鹏地产吴总：是的，在2014年的房展会上，御璟六期已经有了□次亮相，不过真正推出要等到下半年了。□于御璟六期的亮点嘛，王仙岭的环境自不必说，山明水秀，宜居宜人，但他□大的亮点肯定是超过环境的，在这里我就不剧透了，到时请大家到现场去感受和体会吧。

郴州易房网/新网房产：御璟集团到现在已经开发到六期了，而振鹏地产在郴州也是经营多年，从您的角度看，企业□突出的特征是什么？为什么在短时间内得到了大众的认可？

振鹏地产吴总：这个问题其实在之前就已经提到过一些了，一个项目的形象基本就代表着一个公司的文化，所以，想了了解任何一个公司，看他的出品就行了，御璟品牌得到广大民众的认可并不是短时间在一天两天就做到的，而是这么多年来，振鹏地产一直坚持“客户□上，以人为本”的原则，好的声誉一定是实实在在做出来的，□不是通过广告打出来的。

郴州易房网/新网房产：吴总字字讲得是入木三分啊！那么振鹏地产到目前为止，营销方面有没有遇到过大的问题呢，您又是如何解决的呢？  

振鹏地产吴总：都十年了，不可能说一点问题没遇到过，08年的金融危机和现在的市场危机不是都遇到了吗？但是我们公司一直很遵纪守法，完完全全按着国家的政策法规在行事，所以也规避了一些风险。如果要举个什么例子来说明曾经遇到的困难，我就说在我们公司比较少见的一次延期交房吧，御璟华庭项目是我们在郴州做□个在市□的项目，有些情况初期没有预计到，市□项目在施工时间上是有很明确的规定的，面且但凡来检查就要停工，还有地质情况的的复杂也超出了我们当初的预期。所以，工期比预期要长得多，加上办证的手续繁杂，可以说没有哪个楼盘是可以在交房之前办结所有的手续的，只是大家的体谅程度不一样罢了。不过通过我们工作人员的耐心解释，还是获得了大部分客户的谅解。

郴州易房网/新网房产：去年整体全销售都有所下滑，在郴州也能明显的感觉到整体楼市不如2013年，□近很多网友都在问一个问题：2015年郴州的房还有投资□吗？借此我们想听听您的看法。如果觉得可以买，那么什么样的房子能实现增值或者保值。

振鹏地产吴总：我只能这么说，如果说你没有更好的投资渠道，买房子还是可以达到保值和增值的作用的。房子作为固定资产，只要不是战争年代，相对来说都是比较稳定的，现行环境下，把房子短期投资来炒作的意义已经不大了，但若长期持有，稳建上升和对抗通胀还是没有问题的。

□于买什么样的房子比较好，大致可以从以下几个方面去判断：

1、看地段：宜□不宜郊区。较偏的位置可能价格比较有优势，表面看起来增值空间大，但在实际操作上是有问题的，不论哪个城市，要涨价，一定是地段好的涨得快。更重要的一点是地段好的房子需求大，容易变现。

2、看实力：宜现房不宜期房。基本上施工速度比较能代表开发商的资金实力，□有实力的开发商才敢建成现房或准现房才卖房子，因为他不差钱呐。

3、看产品：宜商铺不宜住宅。住宅不动产登记是财税制改革的前奏，如果你已拥有多套住宅，我一定不会建议你再多买，但手上持有不同地段的或不同城市的两三套房子还是没有问题的。商铺是没有这方面的限制的，但投资商铺有个需要注意的问题就是，□立铺肯定要好过商场铺，先不说傍的那个主子前途如何，商场铺很多方面不在自己控制之内，所以，有实力，请买□立铺。

郴州易房网/新网房产：买房对于任何家庭来说都是大事，作为地产专业人士，您看项目选房子肯定有自己□到的一面，郴州易房网/新网房产网友很多都是初次购房，对此您有什么建议或者经验跟大家分享？

振鹏地产吴总：除了前面谈到的几点之外，如果是初次购房，我还是建议客户买现房吧，可以实地看到房子的坐落、朝向，采光、通风、进出方面与否等等条件都一目了然，如果有时间，还可以跟已经买了的朋友聊一聊，听听他们的意见，也许价格会比买期房略贵一点，但不用等，烂尾或出其它问题的风险也低一些。