“三年利润翻番”目标刺激 方兴地产举债激进扩张

    日前，方兴地产与青岛西海岸发展集团签订相关协议。根据协议，方兴地产将投资约300亿元人民币，与西海岸发展集团共同开发青岛西海岸经济新区□区域。

    事实上，自去年年底以来，其先后在苏州、上海、北京市场砸下了23.2亿、56.8亿、35亿拿地。其中，上海海门路55号的成交总价更是刷新去年全国土地总价纪录。来自方兴地产的消息显示，其□新目标是，2015年将在2012年的基础上实现利润总额翻一番。

    产品复制之路

    大规模拿地的同时，方兴地产频繁融资。2012年上半年总额2亿美元的俱乐部贷款获得银行审批；随后方兴地产子公司中国金茂成功发行人民币7.5亿美元短期融资券；下半年方兴地产又发行5亿美元的债权。

    方兴激进扩张的底气，来自于其在北京金茂府创造的佳绩。自2011年4月□开盘以来，其每期皆有5000元/平米的提价，却依然实现了“四开四馨”。去年年底，金茂府以逾50亿元的年度销售额蝉联北京市单盘销售□。

    此后，方兴开始了金茂府的复制之路。截止目前，方兴地产旗下金茂系列豪宅产品已有上海东滩金茂逸墅、北京广渠金茂府、丽江金茂雪山语、丽江金茂逸墅、青岛金茂湾、重庆金茂珑悦。据悉，苏州亦准备打造金茂系产品。

    但有分析人士曾指出，资源稀缺性是金茂府提价热销的根源。由于北京四环以内资源稀缺，，金茂府毗邻□区的区位优势愈发突显。但这种热销不具有可复制性。

    果不其然，方兴的产品异地复制之路并不顺畅。其中上海金茂逸便被曝销售乏力。据媒体报道，上海金茂逸墅成交主要集中于单价1万出头的的酒店式公寓，而均价超过3万元/平方米的别墅成交并不乐观。中房信分析师薛建雄认为，金茂逸墅销售不畅主要源于其地理位置。“虽然环境不错，但崇明距离上海市区太远，但是不能成为□居所。”他表示。

    单靠北京金茂府自是难撑业绩。去年上半年，方兴地产盈利能力反而倒退。其半年报显示，公司期内核心盈利下跌44%□5.93亿港元。这也让方兴地产离“三年净利翻番”的目标反而更远了。

    举债激进扩张

    另有分析指出，其单一的住宅产品结构本身便存在风险。高端产品一旦销售不畅，资金回笼出现问题，就会导致债务急升，资金难以周转，招商、绿城都曾因此“受过伤”。

    当然，方兴此次在青岛的投资并不局限于住宅。按照规划要求，方兴地产将和西海岸发展集团广泛合作，利用中化集团在能源、化工、地产、金融等方面的优势和影响力，推进产业高端项目聚集，具体建设项目包括写字楼、购物□、酒店、住宅、主题公园等。

    虽外有□区域建设的利好，内有其在商业地产领域的充足经验，但此番投资方兴压力依然不小。近两年商业地产投资呈几何式增长，青岛西海岸经济新区亦是商业盘扎堆开建，从□时代、世茂云鼎，到西海岸壹号、双子座商业广场，竞争自然十分激烈。

    另有网友质疑：“长沙梅溪湖还没弄完呢，这边又开始了，方兴的资金链跟得上吗？毕竟商业地产均属于投资大、回报周期长的项目。”此番担忧并非没有根据。

    据记者统计，方形地产2012年拿地超过70亿元，而其总资产仅100亿元，这亦使其背负了较沉重的债务压力。其2012年半年报显示，公司期内流动债务便达245.9亿港元。

    标普去年10月份发布的研究报告则指出，方兴地产的个体信用状况已不允许其增加额外债务，且物业销售、物业交付和利润率能够弱于标普预期的空间也有限。

    显然，如果收入增长幅度跟不上投资频率，方兴地产的盈利能力或将进一步下跌。亦因为此，方兴的快速扩张业内称为“危险游戏”。